鈴木千弘税理士の法律講座 Vol.13 気になる「財産評価」2 -居住用土地の評価額算出法-鈴木千弘税理士の法律講座 Vol.13 気になる「財産評価」2 -居住用土地の評価額算出法-

今回は、前回を引き継いで、具体的な計算をしてみましょう。『路線価(ろせんか)』という言葉がでてきますが、これは国税庁が土地1m2当たりの基準価額として決めているものです。そういうものなんだ、程度の理解でよいと思います。

相続税に関する用語解説

路線価
全国の道路に国税庁が価格をつけている。一平方メートルの金額。

居住用土地と住所とは?

被相続人の所有していた財産のうちに、生活していた建物とその土地、つまり「居住用財産」があります。この土地が「居住用」ということになるのは、その土地の上に建っている建物の使用状況によります。

この場合、「生活していた建物」という例になっていますので、「居住用」です。人によっては「生活していた建物」が1つではない、という場合もあるでしょう。被相続人の生前の生活パターンが、妻や子供たちと一緒に暮らしていた家のほかに、自分が普段仕事などをしていた「別宅」がある場合を考えてみます。仕事中心の生活状態を続けていた被相続人は、普段その「別宅」に泊まることが多くありました。まるで別居しているかのように世間では噂までしていたくらいです。

税法では、生活の本拠地は1つしかないと考えます。もっと非現実的に思われるかもしれませんが、まったく「居住用」の建物が2つある場合もあります。そんな場合でも、その被相続人の「居住用」建物は1つだと判断するのが税法です。

一般には居住用建物の所在場所に住所があるでしょう。普通は住所があるところが「居住用」です。しかし、相続税取り扱い通達(『基本通達』といいます)では次のようになります。

『住所』の意義

法に規定する『住所』とは、各人の生活の本拠をいうのであるが、その生活の本拠であるかどうかは、「客観的事実」によって判定するものとする。この場合において、同一人について同時に法施行地に2箇所以上の住所はないものとする。

「客観的事実」によって判定するのですから、住民票があるというだけでは駄目なのです。住民票を置いてある住所には、ほとんど生活している様子がなければ、それではどこで生活しているのか? とみられます。当然どこかに「生活の本拠地」があるはずです。それが相続税法の『住所』となります。

この例の場合は、あくまでも「別宅」ですので客観的事実に基づけば、家族と一緒に生活している「居住用」建物が『住所』のある場所ということになるでしょう。具体的にそれを判断するのは難しいことかもしれません。仕事で用がなくなった時は家族の元に戻り食事もするし、寝るでしょう。その場所が「居住用」の建物です。

この「居住用」建物の敷地のように使われている土地の評価は、『路線価』という方法で行います。また路線価がないところの場合は『倍率方式』が使われます。

相続税に関する用語解説

被相続人
死亡した人。
基本通達
一般に適用される税務行政上の例を、通達形式で示したもの。実務の指針となる。
倍率方式
田舎など路線価が伏しにくい土地の場合、やはり国税庁が固定資産税評価額の何倍、というように金額を設定している。この土地の評価方法を倍率方式という。

居住用土地の相続税評価額の計算例

路線価は20万円 敷地面積 100坪 100×3.3=330m²

土地の広さは100坪、その土地の上に建坪50坪の家が二階建てで建っています。
この土地の評価をしてみましょう。

居住用の土地は、330m²までは20%の評価になります。 6,600万円×330m²/100坪×3.3m²=6,600万円 この6,600万円の20%が330m²部分の評価額です。 6,600万円×20%=1,320万円

路線価が20万円です(1坪=3.3m2)。
20万円×100坪×3.3m2=6,600万円

Profile

税理士鈴木 千弘先生 Chihiro Suzuki

1952年生まれ/血液型A型
横浜市立大学商学部経営学科卒業
昭和63年1月事務所開業以来「歌って踊れる税理士」として多数のクライアントを持つ。